Кoмпaнии с нeбoльшим зaпaсoм прoчнoсти, прeдлaгaющиe сaмыe низкиe цeны, ужe сeйчaс вынуждeны искaть инвeстoрa или прoдaвaть плoщaдку. В 2018 году эта тенденция только усугубится.
2018 год обещает быть для рынка недвижимости не самым простым. Многих интересует вопрос — а чего от нового года жду строители и застройщики? Оценки экспертов, как и их ожидания, разнятся.
Генеральный директор Tekta Group Роман Сычев убежден, что в 2018 году спрос на новостройки в Москве сохранится на текущем высоком уровне. Напомню, что сейчас в столице ежемесячно заключается порядка 4000-4500 договоров долевого участия – это беспрецедентный уровень спроса на новостройки за всю историю. На фоне улучшения ситуации в экономике (со II квартала наблюдается рост ВВП) начнется восстановление доходов населения и снижение ставок по ипотеке, что укрепит покупательскую активность. Цены, скорее всего, сохранятся на текущем уровне, так как предложение на 30-40% превышает спрос, а продажи концентрируются в отдельных проектах. Эти факторы ограничивают возможности большинства застройщиков выводить новые проекты на рынок по более высоким ценам.
Руководитель по работе с ключевыми партнерами компании Est-a-Tet Роман Родионцев замечает, что в 2018 году в рамках законопроекта предполагается приравнять апартаменты гостиничного типа к квартирам, это же касается налоговой нагрузки и величины коммунальных платежей для владельцев данного формата недвижимости. Также планируется программа перехода от договоров долевого участия к системе банковского финансирования, которая станет гарантией соблюдения сроков строительства, а также потенциально приведет к укрупнению и консолидации игроков рынка.
«Предстоящие изменения, а также президентские выборы, с одной стороны спровоцируют вывод в реализацию новых проектов в начале года, а также приведут к тому, что ряд девелоперов предпочтет занять выжидательную позицию, до стабилизации и прояснения ситуации. А это с высокой долей вероятности снизит темп вывода в реализацию новых проектов во II полугодии 2018», — говорит Роман Родионцев.
А вот руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе прогнозирует увеличение предложения на первичном рынке, что обусловлено большим объемом проектов, получивших положительное решение, согласно базе ГЗК, возможным стартом программы освоения ТПУ и выводом застройщиками следующих очередей в текущих масштабных проектах комплексного освоения территорий.
На вторичном рынке, скорее всего, продолжится процесс рыночного «выравнивания» соответствия качества объекта и запрашиваемой цены. Кроме того, сохранится тенденция перетекания спроса в новостройки, которые предлагают более высокое качество продукта при сравнимых ценах.
«Если говорить о спросе, то снижение ставок по ипотеке приведет как минимум к его сохранению на том же уровне, либо к увеличению числа сделок. В последнее время ипотека является основным движущим фактором спроса и увеличения сделок на рынке жилой недвижимости Московского региона, следовательно, снижение ставки положительно повлияет на темпы продаж жилья», — говорит Сергей Лобжанидзе.
В свою очередь, генеральный директор IKON Development Евгения Акимова уверена, что 2018 год однозначно будет не самым простым для строительной отрасли. Главная причина заключается во вступлении в силу новых поправок в 214-ФЗ, в результате которых уже во второй половине этого года застройщики столкнулись с серьезными финансовыми издержками, связанными с увеличением размера уставного капитала, а также началом работы компенсационного фонда с более высокими отчислениями по сравнению со страховыми компаниями. На рынке началось объединение игроков, в связи с чем в ближайшие годы ожидается монополия и рост цен. Причем в наиболее рискованной ситуации окажутся самые мелкие и, как ни странно, крупные застройщики, реализующие одновременно десятки проектов. Первые часто не имеют собственных средств для продолжения строительства при падении спроса. Вторые столкнутся со значительными дополнительными издержками, ведь известные игроки рынка часто страховали ответственность по сниженным тарифам в «карманных» компаниях.
«Теперь ко всем застройщикам применяется унифицированный подход, поэтому возможности снизить затраты уже не будет. Кроме того, девелоперам масштабных проектов придется формировать большую финансовую «подушку безопасности» из-за высоких объемов строительства. В конечном счете, законодательные изменения приведут к монополии рынка. Компании с небольшим запасом прочности, предлагающие самые низкие цены, уже сейчас вынуждены искать инвестора или продавать площадку. В 2018 году эта тенденция только усугубится», — замечает Евгения Акимова.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая высказывает мнение, что 2018 год может стать противоречивым для первичного рынка жилья. С одной стороны, на фоне дальнейшего снижения ипотечных ставок и увеличения ипотечного кредитования продолжит расти спрос. Однако Центробанк намеревается ограничить выдачу ипотеки с низким первоначальным взносом, а именно она сейчас привлекает большое число клиентов (от 20% до 40% клиентов по проектам массового сегмента). Кроме того, сокращаются реальные доходы населения, и если говорить о спросе на российском рынке первичного жилья в целом (а не только о Московском), то он стагнирует. Число договоров долевого участия сократилось за 10 месяцев на 5%, хотя в столице они возросли на 54%.
«Наконец, в середине 2018 года вступают в силу поправки в 214-ФЗ, которые заметно осложнят работу многих девелоперов на рынке. Кроме того, планируется предпринять первые шаги по переходу к проектному финансированию и отказу от долевого строительства. Таким образом, ситуация на рынке в 2018 году во многом будет определяться политическими решениями властей», — резюмирует Мария Литинецкая.