Пo oцeнкaм экспeртoв, в Мoсквe нa прoдaжу мoжeт быть выстaвлeнo дo 10 тыс. микрoдoлeй в квaртирax. Тaкиe прeдлoжeния чaщe всeгo интeрeсуют либo инoгoрoдниx, жeлaющиx пo дeшeвкe купить стoличную прoписку, либo «чeрныx риeлтoрoв»
Нa мoскoвскoм втoричнoм рынкe нa прoдaжу выстaвлeнo нeскoлькo тысяч микрoдoлeй в квaртирax. Тaкую оценку независимо друг от друга озвучили несколько экспертов и участников рынка.
В тоже время, оценить точное число таких предложений практически невозможно, поскольку они как правило, реализуются через частных маклеров и не попадают в базы данных объектов недвижимости, говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его словам, объем таких предложений в Москве может составлять до 10 тыс. штук и на сделки с такими активами приходится до 3% числа операций на вторичном рынке.
ЖИЗНЬ НА НЕСКОЛЬКИХ КВАДРАТНЫХ
Микродоли чаще всего возникают тогда, когда либо у квартиры изначально было несколько собственников, либо бывший владелец недвижимости для завещания разделил ее на несколько долей. Нередко микродоли становятся головной болью для фактических собственников квартир, у которых неожиданно возникает сосед с 1/100 в собственности.
«Владельцы этих микродолей очень сильно портят жизнь фактическим владельцам квартир, которые владеют большей долей в квартире. У нас действует ст. 250 ГК, в ней четко прописано, что можно распоряжаться долями», — рассказывает директор офиса вторичных продаж Est-a-Tet Юлия Дымова.
Такие соседи могут заселиться в квартиру и жить в ней, несмотря на свою небольшую долю. При этом, продать квартиру без их согласия невозможно, отмечает эксперт.
В законодательстве нет никаких ограничений на продажу долей в квартирах — продавать можно как ½ квартиры, так и 1/1000. Ограничить проживание в квартире собственнику микродоли нельзя, так как согласно Гражданскому кодексу он имеет право владения, использования и распоряжения объектом. Можно только через суд определить порядок пользования, рассказывает адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Александр Мачнев.
СКОЛЬКО СТОЯТ САНТИМЕРТЫ?
Согласно предложениям, размещенным на сайте ЦИАН, 1/9 в однокомнатной квартире в Тушино в 30 кв. м. можно купить за 370 тыс. рублей, а 1/800 в «однушке» в Медведково — за 180 тыс. рублей.
Есть ценовая формула – стоимость квартиры делим на доли, и из доли дисконт минусуем 40%. Например, «однушка» стоит 5 млн. рублей, цена половины квартиры 2,5 млн. рублей. Но если продавать отдельно долю, то 1/2 будет стоить 1,3 млн. рублей, поясняет Юлия Дымова.
В среднем цена предложения микродолей составляет 250-400 тыс. рублей, добавляет эксперт по вторичному рынку «Азбуки Жилья».
По данным ИНКОМ-Недвижимость, при продаже объектов площадью 8-10 кв. м. в границах старой Москвы средняя стоимость «квадрата» составляет 173 тыс. рублей, а их средняя стоимость – 1,5 млн. рублей.
СЕРЫЙ ПУТЬ К ПРОПИСКЕ
Самый распространенный мотив покупки микродоли – желание обладателем московской прописки. В результате появляются так называемые «резиновые» квартиры. Например, не так давно правоохранители нашли на севере Москвы квартиру, в которой собственник прописал сотню мигрантов из ближнего зарубежья. И это далеко не предел. Рекорд установила жительница Уссурийска, прописав в своей квартире почти 2 тысячи приезжих из Китая и стран СНГ.
«Эти доли покупаются под регистрацию в Москве или Московской области. Но очень часто собственникам таких долей отказывают в регистрации. Продать такую долю трудно, в результате эта сделка превращается в выкинутые на ветер деньги «, — предупреждает ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.
Второй мотив покупки микродолей – использование их «черными риелторами» в своих целях. Приобретается микродоля, в квартиру подселяют нехорошего соседа, который делает жизнь других владельцев жилья невыносимой. В результате последние вынуждены продавать недвижимость за бесценок.
Часто приобретают доли в квартирах иногородние из-за недостаточности средств для покупки полноценной квартиры. Цена долей в квартирах достаточно низкая.
Эксперты считают сегмент, связанный с продажей микродолей, криминализованным и фактически не регулируемым законодательством. Для того, чтобы микродоли ушли с рынка, а вместе с ними и существующие проблемы – «резиновые» квартиры и «черные риелторы», их нужно запретить, считают они.
Например, нужно запретить новые обороты таких микродолей и решить на уровне законодательства, что делать со старыми. Возможно, выдать взамен какие-то сертификаты, предлагает Дмитрий Таганов.
«Фактически вы не обладаете площадью, а имеете некую ценную бумагу, и при продаже квартиры вы имеете право требовать свою микродолю», — поясняет он.
О необходимости запретить сделки с микродолями в конце прошлого года заявили в ГД, депутаты уже подготовили соответствующий законопроект.
За каждым собственником предлагается закрепить минимальную площадь – от 8 до 10 кв.м, которая должна гарантировать настоящую возможность проживания в квартире. Сейчас учетная норма в Москве составляет 10 «квадартов» на человека. Исключением станут случаи, когда доля наследуется, либо приватизируется.Также предлагается ввести лимиты на регистрацию граждан в жилых помещениях: без ограничений туда можно будет вселять лишь супругов, родителей и детей. Для всех остальных — только по решению суда.