Сeктoрa тoргoвoй нeдвижимoсти Мoсквы и Сaнкт-Пeтeрбургa стoлкнулись с eстeствeнным нaсыщeниeм. Пeрспeктивныx лoкaций для нoвыx oбъeктoв в стoлицax почти не осталось и арендодатели вынуждены конкурировать за клиентов и покупательский трафик
Прошедший 2017 год можно назвать годом тишины для рынка торговой недвижимости. Прирост торговых площадей в столице, по оценкам CBRE, составил лишь 223 тыс. кв. м., что на 47% ниже уровня 2016 года. Таким образом, динамика ввода оказалась самой слабой последние 10 лет.
При этом львиную долю ввода обеспечил всего один объект. В третьем квартале был запущен крупный торгово-развлекательный комплекс «Вегас Кунцево» площадью почти 120 тыс. кв м. Без его учета падение рынка оказалось бы еще более значительным.
В такой ситуации оказался в частности Санкт-Петербург. За год в Северной столице не было открыто вообще ни одного нового ТЦ.
Вместо ввода новых громких крупных проектов девелоперы предпочитают фокусироваться на строительстве небольших районных ТЦ площадью до 25 тыс кв. м. По прогнозам Cushman&Wakefield, подобная пропорция сохранится и в следующем году – на рынок ежегодно будет выходить по одному крупному объекту и целому ряду небольших.
Эксперты связывают такую тенденцию не столько с проблемами в экономике, сколько с естественным развитием самого рынка.
«Если бы не сложности в экономике, то отрасль пришла бы к текущему состоянию на два-три года позже. Кризис просто ускорил этот процесс и в каком-то смысле спас рынок торговой недвижимости от перенасыщения в отдельных городах. Конечно, в целом по России достаточно низкий уровень насыщенности современной коммерческой недвижимостью на 1000 человек, но в мегаполисах рынок уже достиг баланса», — поясняла в интервью «Вести. Недвижимость» старший директор отдела исследований Cushman&Wakefield Татьяна Дивина.
Как ожидается, крупнейшими объектами, ввод которых запланирован на 2018 год, станут ТЦ «Острой Мечты» и ТЦ «Каширская плаза». Их площадь составит 105 тыс. кв. м. и 72 тыс. кв. м. соответственно.
В целом, по прогнозам CBRE, динамика предложения немного ускорится, и за год на столичный рынок будет выведено 297 тыс. кв. м. новых торговых площадей. Ускорение предложения связано с тем, что на рынок будут выводиться комплексы, срок сдачи которых был скорректирован из-за недавней просадки экономики.
Впрочем, снижение темпов ввода новых объектов в 2017 году принесло для рынка и лечебный эффект и позволило избежать обвала арендных ставок. Благодаря этому даже немного снизилась и доля вакантных площадей. По оценкам CBRE, доля незаполненных площадей в столичных ТЦ уменьшилась до 10%.
«Уровень вакансии на рынке пока в целом высок. Впрочем, в каждом административном округе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%. В 2018 году тренд на снижение вакансии продолжится, показатель уменьшится до 9%», — прогнозирует директор отдела торговых помещений CBRE в Москве Марина Малахатько.
Что касается арендных ставок, то они остаются примерно неизменными уже второй год. По оценкам JLL, на протяжении 2016-2017 годов, максимальная ставка аренды для помещений площадью 100 кв. м на первом этаже торговой галереи сохраняется на уровне 195 тыс. руб. за кв. м в год, средняя в торговой галерее – 74 тыс. руб. за кв. м в год.
Роста ставок эксперты и не ожидают в следующем году. На такой шаг могут пойти лишь некоторые флагманские объекты, которые стабильно пользуются высоким спросом у арендаторов, и даже в условиях растущей конкуренции могут позволить себе выбирать, с какими клиентами они будут продолжать сотрудничество.
Большинство ТЦ ждет ужесточение конкуренции за арендаторов из-за того, что на рынок в последнее время выходит не так много брендов. Например, в прошлом году в России появилось только 34 новых зарубежных марки.
В таких условиях арендодатели все чаще вместо пересмотра ставок соглашаются на изменение механики их расчета. Вместо фиксированной платы они все чаще соглашаются привязать ставку к проценту оборота клиента. Фактически арендаторы стали делить с арендодателями свои риски.
Кроме того, чтобы ТЦ вынуждены все активнее бороться за привлечение покупательского трафика. Для этого многие арендаторы стали целенаправленно заниматься работой по созданию позитивных впечатлений от покупок и провели частичный редизайн. Также торговые комплексы все активнее работают с развлекательной составляющей и охотно привлекают к себе небольшие рестораны с оригинальными концепциями. Такие арендаторы привлекают хороший трафик, в том числе, для магазинов одежды и других арендаторов. Эта тенденция, вероятно, будет продолжена и в следующем году.