Сeктoр зaгoрoднoй нeдвижимoсти oкaзaлся, пoжaлуй, глaвным зaлoжникoм слoжнoстeй в экoнoмикe. Нe будучи прoдуктoм пeрвoй необходимости, покупатели почти не проявляют интереса к коттеджам и в новом году ситуация едва ли изменится
Современный рынок загородной недвижимости сегодня — это рынок покупателя. Именно поэтому и на первичном, и на вторичном рынках покупатели могут рассчитывать на получение скидок до 10-15%.
Российский рынок загородной недвижимости находится сейчас в непростой ситуации. По данным аналитиков «Инком-Недвижимость», продолжается снижение темпов выхода новых проектов. Если за три квартала 2015 года появился 81 новый поселок, а за аналогичный период 2016-го — 60, то за тот же отрезок 2017-го — только 39. Причем, большинство из них — проекты без застройки, то есть обычные земельные участки.
Как отмечает руководитель Аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов многие проекты и без того существуют на границе себестоимости. По мнению эксперта, ощущается давление вторичного сегмента на первичный. Из-за ограниченного выбора на первичке покупателям приходится переориентироваться на вторичный рынок. Однако и там есть много проблем: морально устаревшие объекты, сильно завышенные цены, неуступчивые продавцы.
«Мой прогноз не особенно оптимистичен. Пока экономика страны не перейдет к росту — а на это точно уйдет не один год — загородка будет влачить весьма жалкое существование. Проектов и сделок будет все меньше, а цены понемногу будут ползти вниз», — говорит Таганов.
В свою очередь, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов замечает, что одна из особенностей 2017 года на рынке загородной элитной недвижимости — низкая девелоперская активность. Застройщики взяли паузу, чтобы переждать период экономической нестабильности. Спрос также остается невысоким, впрочем, похожая ситуация наблюдается по всем направлениям.
Вследствие снижения покупательской активности, уменьшается и бюджет приобретаемых объектов: чтобы хоть как-то поддержать продажи, застройщики, да и сами собственники вторичного жилья вынуждены были снижать цены. Так, в целом по рынку элитной загородной недвижимости за год средний бюджет предложения домовладений снизился с 201 млн рублей до 193 млн рублей (на 3,98%). Что интересно – падение цен коснулось даже самых популярных направлений: Рублево-Успенское просело по цене на 3,9%, Новорижское – на 2,7%. Дмитровское – на 7,9%.
Руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко утверждает, что ситуация на рынке загородной недвижимости не меняется коренным образом. Сегмент по-прежнему переживает не самые лучшие времена, так как собственный дом в большинстве случаев приобретается в качестве дополнения к квартире. Загородная недвижимость — это не товар первой необходимости, поэтому при каких-либо сомнениях, даже небольших, многие семьи готовы отложить такую покупку до более благополучных времен.
Что касается цен на загородное жилье, то эксперты сходятся во мнении, что на вторичном загородном рынке средняя стоимость предложения продолжит снижаться в пределах 1% в месяц. Конечно, отдельные домовладения с привлекательными характеристиками могут немного подрасти за счет стабильного спроса на высококачественные объекты, однако в целом по вторичному рынку цены, скорее всего, снизятся.
В целом по первичному рынку цены сохранятся на уровне 2017 года. Причем, вероятно, изменится политика реализации поселков. В маркетинговых коммуникациях большее внимание будет уделяться уровню комфорта. Технические подробности и описание инженерных решений отойдут на второй план. Уже сейчас девелоперы предпочитают продавать образ жизни, а не просто бетонную или деревянную коробку с набором характеристик. Именно по этой причине для презентации проектов все чаще стали использоваться новые технологии – проекция на 360 градусов, дополненная реальность, 3d-моделирование. Раньше для продвижения активно использовались билборды, реклама в глянцевых журналах и печатной прессе. Поэтому в 2018 году для сохранения цен застройщики будут делать упор именно на маркетинговую составляющую своих поселков.
По мнению экспертов, при сохранении текущих тенденций рынка, вероятно, мы столкнемся с кризисом ликвидности загородной элитной недвижимости и острой нехваткой проектов от застройщиков. Ведь альтернативных по качеству вариантов на вторичном рынке – не более 20%. Остальные 80% — груз, который негативно сказывается на всей динамике рынка.